W czasie targów Murator Expo "Nowy dom, Nowe mieszkanie", które odbywały się na Torwarze, porad kredytowych udzielał naszym czytelnikom Michał Asman, doradca z firmy Assman Konsulting. Poniżej najczęściej pojawiające się problemy.
W 
jakiej walucie bardziej opłaca się zaciągnąć teraz kredyt na mieszkanie: w złotych czy frankach szwajcarskich?
Wyjaśnijmy to na przykładzie: bierzemy kredyt w wysokości 100 tys. zł na 20 lat. W kredycie złotowym, przy oprocentowaniu 8,32 proc., rata wyniesie 856,46 zł. Przy kredycie we frankach szwajcarskich (CHF) i oprocentowaniu 3,46 proc. rata wyniesie - po przeliczeniu na złote - 577,91 zł (186,81 CHF kwota raty razy 3,0936 zł - jest to kurs sprzedaży 1 CHF z 1 czerwca 2004 r.).
Następnie wyliczamy, jaki średni kurs CHF jest potrzebny do tego, by koszt kredytu w tej walucie zrównał się z kosztem kredytu w złotych. W tym celu ratę w złotych - 856,46 zł - dzielimy przez ratę we frankach - 186,81 CHF (577,91 zł). Z tego wynika, że CHF musiałby stracić do złotego średnio ok. 1,48, żeby kredyt w CHF nam się nie opłacał w chwili wymiany złotych na euro.
Nie bójmy się zaciągać wieloletnich kredytów mieszkaniowych bez względu na to, czy będą one oprocentowane w CHF czy w PLN. Oba nam się opłacają, bo lepszych ofert kredytowych niż kredyty mieszkaniowe nie ma - chodzi oczywiście o niskie oprocentowanie. Poza tym w naszym interesie jest płacić jak najmniejsze raty, nie nadpłacając kredytu. Nie należy się też przerażać chwilowymi wahaniami kursowymi, gdy kredyt jest wieloletni.
W jaki sposób wyliczyć faktyczne koszty kredytu hipotecznego ponoszone co roku?
Koszty prowizji banku, ubezpieczenia kredytu, ewentualnej wyceny nieruchomości są takie same przy kredycie zaciąganym na rok i na 25 lat. Jak je wyliczyć? Załóżmy, że za kredyt 100 000 zł zapłacimy bankowi prowizję w wysokości 2,5 proc., czyli 2500 zł. Do tego niech dojdą jeszcze koszty wyceny - 1000 zł, zatem opłat towarzyszących mamy 3500 zł.
Najprostszą metodą jest wyliczenie kosztu kredytu przy ratach stałych. Zakładamy więc oprocentowanie nominalne 3,46 proc. na 120 miesięcy (10 lat).
- Gdy kwota kredytu wynosi 100 000 zł, rata stała wynosi 986,99 zł (kapitał + odsetki).
- Mnożymy ją przez 120 miesięcy i otrzymujemy = 118 438,80 zł.
- Następnie odejmujemy 100 000 zł kapitału i więc zostaje 18 438,80 zł.
- Do tego dodajemy 3500 zł kosztów towarzyszących zaciąganiu kredytu (wyliczonych na początku) i otrzymujemy 21 938,80 zł.
- Tę kwotę należy podzielić przez okres kredytowania, czyli 10 lat. Dzięki temu otrzymamy średni roczny koszt kredytu - 2193,88 zł.
Jeżeli zaciągniemy ten sam kredyt na 300 miesięcy (25 lat), rata stała wyniesie 498,48 zł. Mnożąc ją przez 300 miesięcy (25 lat) otrzymamy 149 544 zł. Od tej kwoty odejmiemy kapitał w wysokości - 100 000 zł, więc wyjdzie 49 544 zł. Do tego dodajemy opłaty towarzyszące przyznaniu kredytu, czyli 3500 zł. Otrzymujemy 53 044 zł. Dzielimy tę kwotę przez 25 lat i otrzymujemy średni roczny koszt kredytu wynoszący 2121,76 zł.
Widać więc, że z każdych 10 000 zł średnio rocznie oddajemy, bez względu na długość kredytowania, około 220 zł (odsetki + koszty kredytu), czyli realnie około 2,2 proc. w skali roku.
Na jak długi okres najkorzystniej zaciągać kredyt i jak go spłacać?
Na jak najdłuższy, a to, co nam zostaje z pensji, lepiej zainwestować. Jeżeli wydłużymy czas spłaty omawianego wyżej kredytu (w wysokości 100 tys. zł) z 10 do 25 lat, to na racie "zaoszczędzimy" 488,51 zł.
Gdybyśmy tę kwotę wpłacali systematycznie do funduszu inwestycyjnego, to - moim zdaniem - w ciągu 25 lat udałoby się nam zgromadzić oszczędności w wysokości ok. 520 936,59 zł. Moje wyliczenia zakładają 6-proc. realną stopę zwrotu w skali roku i uśrednioną inflację w wysokości 3 proc. - ale nie daję gwarancji identycznych zysków. Po 25 latach mamy jednak szanse na równowartość rynkową mieszkania plus około 370 000 zł zysku, odejmując koszty spłaconego kredytu.
Zaoszczędzone środki możemy też trzymać na koncie osobistym i traktować je jak nasz kredyt odnawialny.
Wiele osób ma jednak wątpliwości: co będzie za 10 czy 25 lat z oprocentowaniem i lokatami? Odpowiedź jest prosta: stopy procentowe kredytów hipotecznych w dużej mierze uzależnione są od inflacji, czyli jaka gospodarka, taka stopa. Dlatego jeżeli kredyt zdrożeje, to nasze oszczędności też pójdą w górę.
I jeszcze jeden przykład: od 1 czerwca 2001 r. do 31 grudnia 2003 r. ten, kto zainwestował w fundusze inwestycyjne, zarobił 63,2 proc., czyli ze 100 000 zł zyskał 63 200 zł po 2,5 roku oszczędzania na swoją emeryturę.
NOT. GB
