Santander zawyżył o 3% oprocentowanie kredytów hipotecznych

Klienci Santander Consumer Banku S.A. spłacający kredyty hipoteczne denominowanych we frankach szwajcarskich płacą dziś prawie o 3% większe oprocentowanie zamiast mieć dziś je o około 3% mniejsze.
Nie wiem dlaczego 10-11-2008 r. zamiast obniżyć oprocentowanie z 4, 35% na 3, 35% podniósł je na 5, 35% co spowodowało, że kredytobiorcy mają oprocentowanie swojego kredytu na poziomie 4, 35 % zamiast mieć 2, 35 % w okresie od 30-03-2009r. dla waluty CHF. Jest to naruszenie umowy przez BANK w &4 ust 1 podpunkty e który mówi że: dokonywana przez Bank zmiana oprocentowania nie przekroczy ( odpowiednio) najwyższej zmiany wymienionych wyżej wskaźników, które miały wpływ na zmianę stopy procentowej w tym przypadku chodzi o LIBOR1M , który spadł a nie poszedł w górę o prawie 1% od 15-02-2007 do 10-11-2008 roku.

Ponadto libor 1M jest od dłuższego czasu na poziomie -0, 80%, tak więc oprocentowanie tego kredytu powinno być w teraz w granicach 1, 5%, a do tego nie są potrzebne żadne zmiany w umowie kredytowej w formie aneksu.

W związku z propozycją przedstawiona przez BANK w Aneksie z dnia 2015-02-27 przygotowałem pismo w którym poinformowałem Bank, iż nie zgadzamy się z zaproponowaną wysokością marzy stałej banku 2, 7% doliczonej do wskaźnika LIBOR 6M dla CHF, która jest w wyższa niż z dnia podpisania umowy gdyż wynosiła ona 2, 19% i o taką marże stałą wnosimy.

W dniu podpisania umowy kredytowej 20-07-2005 mieliśmy oprocentowanie 2, 96% minus LIBOR 6M dla CHF 0, 77% z dnia 20-05-2005r. daje nam stałą marżę banku 2,19%.

Ponadto według zapisów w umowie Bank miał nam podnosić, ale i obniżać oprocentowanie kredytu w zależności od zmiany wskaźnika LIBOR 1M dla CHF, ale Bank tego nie robił. Oprocentowanie do 15-01-2015 powinno wynosić w granicach 2,21% ( 0, 02% LIBOR dla CHF + marża stała 2, 19%), a nie jak mamy obecnie 4,35%.

Proszę o informacje, z czego wynikały zmiany oprocentowania mojego kredytu od momentu podpisania umowy do dziś, gdyż Libor 1M dla CHF od grudnia 2008r. jest o wiele niższy. Dlaczego więc BANK nie zmniejszył nam oprocentowania z 4, 35% na 2,21%.

Wysokości oprocentowania od momentu uruchomienia kredytu, które przedstawia się następująco:

Data uruchomiania kredytu: 2005-07-25

2,96% w okresie od 2005-07-20 do 2006-05-24 dla waluty CHF

3,21% w okresie od 2006-05-25 do 2007-02-14 dla waluty CHF

4,35% w okresie od 2007-02-15 do 2008-11-09 dla waluty CHF

5,35% w okresie od 2008-11-10 do 2009-03-29 dla waluty CHF

4,35 % w okresie od 2009-03-30 do 2030-07-24 dla waluty CHF

Od grudnia 2008r. LIBOR dla CHF jest prawie 0%, a BANK nam nie zmniejszył oprocentowania. W związku z tym zwracamy się o zwrot z niesłusznie pobieranych odsetek od grudnia 2008 r. Czekam więc na propozycję od banku jak myśli rozwiązać moja prośbę.

Odpowiedź z Santander na pismo które przygotowałem 11 marca 2015r.

Santanderze w umowie kredytu hipotecznego nominowanym do CHF z dnia 20.07.2005r. decyzję w przedmiocie ustalenia zasad oprocentowania kredytów na bazie stopy zmiennej oraz ich wysokości i zmianie podejmuje Zarząd Banku na podstawie &4 ust 1 podpunkty b, e oraz ust. 2 zapisanym w umowie kredytowej, a nie na podstawie Regulaminu udzielania kredytów/pożyczek hipotecznych jak BANK podał w piśmie z dnia 30 marca 2015r.

&4 w w/w umowie brzmi następująco:

1. Wysokość stopy oprocentowania może ulegać zmianie w każdym czasie, odpowiednio do zmiany jednego lub kilku z niżej wymienionych czynników:

a) zmiana stopy procentowej kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego lub zmiany wysokości tzw. Stopy interwencyjnej NBP,

b) zmiany oprocentowania 1 miesięcznych lokat na rynku międzybankowym według notowań Reuters”a (strona WIBOR, LIBOR, EUROLIBOR),

c) zmiany stopy rezerwy obowiązkowej banków wynikające z obowiązujących Bank przepisów,

d) zmiany publikowanego przez prezesa GUS średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem,

e) zmiany marży uzyskiwanej przez BANK w odniesieniu do danego Kredytobiorcy, obliczanej jako różnica pomiędzy nominalnym oprocentowaniem danego kredytu, zweryfikowanym o rezerwę utworzoną przez BANK, a stawką WIBOR 1M, LIBOR 1M, albo EUROLIBOR 1 M, przy czym dokonywana przez Bank zmiana oprocentowania nie przekroczy ( odpowiednio) najwyższej zmiany wymienionych wyżej wskaźników, które miały wpływ na zmianę stopy procentowej.

2. Decyzję w przedmiocie ustalenia zasad oprocentowania kredytów na bazie stopy zmiennej oraz ich wysokości i zmianie podejmuje Zarząd Banku.

3. stopa oprocentowania zmieniona zgodnie z postanowieniami ust. 1 i 2 niniejszego paragrafu obowiązuje od dnia wprowadzenia zmienionej stawki przez Bank. Bank pisemnie zawiadomi Kredytobiorcę o zmianie oprocentowania przesyłając aktualny „Harmonogram spłat” Koszt korespondencji ponosi Kredytobiorca.

4. Zmiana oprocentowania kredytu, zgodnie z postanowieniem ust. 1-3 nie stanowi zmiany Umowy i nie wymaga aneksu.

5. Od kredytu naliczane są odsetki od faktycznego zadłużenia kredytobiorcy z zastrzeżeniem postanowień & 5 ust 8 i 9 niniejszej Umowy

 

Sam odpowiem na to pytanie, ponieważ nie otrzymałem odpowiedzi z banku, z czego wynikały zmiany oprocentowania kredytu od momentu podpisania umowy do dziś. Na poniższej analizie zmiany oprocentowania przez BANK były uzasadnione gdyż podnosił i obniżał oprocentowanie gdyż było uzależnione od stawki LIBOR 1M. Nie wiem, dlaczego 10-11-2008 r. zamiast obniżyć oprocentowanie z 4, 35% na 3, 35% podniósł je na 5, 35%, a to jest naruszenie umowy przez BANK w &4 ust 1 podpunkty e, który mówi, że dokonywana przez Bank zmiana oprocentowania nie przekroczy ( odpowiednio) najwyższej zmiany wymienionych wyżej wskaźników, które miały wpływ na zmianę stopy procentowej.

 Ta pomyłka? spowodowała, że oprocentowanie tego kredytu jest dziś  prawie o 3% za wysokie.

Analiza zmiany oprocentowania od momentu uruchomienia kredytu przedstawia się następująco:

2,96% w okresie od 2005-07-20 do 2006-05-24 dla waluty CHF

3,21% w okresie od 2006-05-25 do 2007-02-14 dla waluty CHF( jest OK.)

4,11% w okresie od 2007-02-15 do 2007-11-01 dla waluty CHF (jest OK.)

4,35% w okresie od 2007-11-02 do 2008-11-09 dla waluty CHF (jest OK.)

5, 35% ( powinno być 3,35%)w okresie od 2008-11-10 do 2009-03-29 dla waluty CHF

4, 35 % ( powinno być 2,35%)w okresie od 2009-03-30 do 2030-07-24 dla waluty CHF

Teraz oprocentowanie tego kredytu powinno być na poziomie 1,5 %.

Przy tego typu umowach Bank jest uczciwy w stosunku do klienta wtedy, gdy z tą samą częstotliwością podnosi jaki i obniża oprocentowanie.

 (..)W dniu zawarcia umowy oprocentowanie było na poziomie 2, 45 % czyli bank policzył marżę 0, 59% ( 2, 45%- 1, 86% libor3M dla CHF z 20-10-2006r. = marża banku 0,59%).

Czyli dziś powinno być niższe niż w 2006 roku, a jest  3,65% zamiast 0,61% ( libor dla CHF   0, 0180 + 0, 59% = 0, 61%) mimo że stawka libor dla CHF utrzymuje się od ponad 4 lat poniżej 0,5%.

Oprocentowanie jest za wysokie proszę wysłać do banku wniosek o zmianę sposobu naliczania oprocentowania kredytu hipotecznego na oprocentowanie z marżą stałą 0, 60% + libor/3M dla CHF

Witam serdecznie Panie Michale! Czytając Pański blog doszedłem do wniosku ze naprawdę zna się Pan na swoim fachu i gratuluje celnych i przemyślanych blogów. Mam tez pytanie odnośnie kredytów hipotecznych gdyż posiadam takowy w Multibanku w CHF oprocentowanie 3,65% (zmienne) a w ostatnim okresie Bank wyszedł z propozycja zmiany tego kredytu na:

 "Nowa oferta dla posiadaczy kredytów hipotecznych sprzed jesieni 2006 r. Uprzejmie informujemy, że MultiBank przedłużył ofertę dla posiadaczy kredytów hipotecznych we franku szwajcarskim, które zostały przyznane przed jesienią 2006 roku.

Propozycja zakłada przejście na oprocentowanie składające się ze stałej marży i wskaźnika LIBOR 3M dla CHF. Proponowane Klientom marże mieszczą się w przedziale od 2,5% do 2,7%, co na tle rynku stanowi atrakcyjną propozycję.”

Problem jest jednak w tym, że umowa została zawarta w 29 grudnia 2005 r., oprocentowanie w dniu zawarcia umowy 2,95% (marża + stawka referencyjna dla CHF). W celu ustalenia marży banku, jaką on wówczas ustalił wystarczy od oprocentowania kredytu z dnia podpisania umowy odjąć libor 3M dla CHF, który była na poziomie 1%, co nam daje marże 1,95% w dniu zaciągnięcia kredytu. Jakby była ona w przedziale od 2,5% do 2,7%, jak proponuje Multibank to w tamtym okresie mało kto wybrałby ich ofertę gdyż oprocentowanie kredytu w Multibanku z 29 grudnia 2005 r. miałoby oprocentowanie zamiast 2, 95% oprocentowanie 3,7%

Tak więc bank powinien wyjść z propozycją przejścia na oprocentowanie składające się ze stałej marży, która w tym przypadku powinna mieścić się w przedziale od 1% do 1,2%, co na tle rynku faktycznie stanowiłoby atrakcyjną propozycję lub 1,95% z dnia podpisania umowy.

Jakby tego było mało to ostatni raz bank zmieniał oprocentowanie 20 lipca 2010 r. z 3,95% na 3,65 % (marżą 1,95 + stawka dla franka 1,7% która obecnie jest na poziomie 0,1%), tak więc obecnie nominalne oprocentowanie tego kredytu powinno być na poziomie 2%.

Michał Asman